불안한 대한민국 부동산의 가치를 명쾌 · 통쾌 · 유쾌하게 분석한다!!
대한민국 부동산 가격은 제멋대로 움직인다?
대체 부동산 가격은 어떻게 정해지는 걸까?
내 부동산의 가치는 얼마나 되는 걸까?
부동산 도대체 언제 사서, 언제 얼마에 팔아야 돈이 되는 걸까?
부동산 투자, 현재가치보다 미래가치에 주목하라고?
성공하는 부동산 투자는 부동산의 가치를 평가하는 기술에 달려 있다
2010년 상반기, 여전히 대한민국 부동산 시장의 전망은 먹구름 속에 갇혀 있다. 2008년의 금융위기에 따른 미분양 사태로 건설사들의 도산이 줄을 잇고 있으며, 전세값은 폭등하고 부동산 가격의 양극화가 더욱 심해지고 있다. 이런 부정적 현상에서도 2010년 부동산 시장은 부동산 대폭락의 시나리오가 만연했던 2009년에 비해 조금씩 회복 기세를 보이고 있다.
이런 불확실하고 불안한 부동산 시장의 미래는 서민 경제를 더욱 어렵게 하고 있다. 최근 물러난 한국은행 이성태 전 총재는 임기를 마치면서 “중앙은행 사람들도 불확실한 미래에 대해 때론 판단에 자신이 없는 인간일 뿐이다”라는 회한을 할 정도로 돈의 흐름을 읽어내는 것은 전문가도 힘들다는 점을 토로했다. 돈의 흐름처럼 부동산의 흐름에 대한 분석도 점쟁이처럼 맞출 수 없는 것이다. 그만큼 부동산 시장을 결정하는 패러다임이 복잡하기 때문이다.
물론 2010년 부동산 시장에 대한 전망이 전문가마다 다양하기는 하지만, 정부가 주도하는 개건축, 재개발 계획 등은 수액이 필요한 대한민국 부동산 시장에 조금씩 활기를 주고 있는 것도 사실이다. 다만 성공하는 부동산 투자를 어떻게 하느냐에 달려 있다. 그 핵심 키워드는 바로 부동산의 가치를 제대로 평가하는 데 있다.
부동산 투자를 한다면, 먼저 가치투자를 이해하라
불확실하고 불안한 대한민국 부동산 시장에서 성공하는 부동산 투자방법은 무엇일까? 내가 가진 아파트의 가격대는 과연 얼마일까? 상가의 권리금은 어떻게 책정되는 걸까? 돈 되는 땅은 대체 어디이며 땅의 가격은 어떻게 매겨지는 걸까? 내 아파트를 언제 사고 대체 얼마를 주고 팔아야 하는가? 시장가격에도 법칙이 있다는데? 지금 내가 구입하려는 집의 가격은 적절한 걸까?
이처럼 부동산 투자에 대한 의문점이 꼬리에 꼬리를 문다. 하지만 조급한 나머지, 부동산 가치에 대한 섣부른 판단을 저지른다. 성공하는 부동산 투자를 위해서 먼저 자신의 투자원칙과 투자가치를 면밀하게 재점검하는 것이 우선이다. 따라서 부동산 투자를 하겠다면, 먼저 가치투자를 이해해야 한다. “아는 만큼 보인다”라는 말이 있다. 부동산도 아는 만큼 돈을 번다.
성공하는 부동산 투자전략의 핵심 키워드는 바로 부동산의 가치평가에 있다. 그런 점에서 100% 치고 빠지는 부동산 가치투자전략을 알려주는《부동산 투자를 했으면 무조건 10배는 벌어라》는 김종선 부동산애널리스트가 제안하는 부동산 가치투자전략의 핵심을 모았다. 김종선 부동산애널리스트는 이미 세 권의 부동산 투자서로 탄탄한 이론과 실전투자의 전략을 알려주었다. 이 책은 ‘묻지 마 투자’를 단호하게 거부하고, 부동산의 가치를 제대로 알고 투자하고 공부하여, 투자 대비 10배의 수익을 올리는 ‘투자의 고수’로 만들어 줄 것이다.
그렇다면 가치투자의 핵심은 무엇일까? 한마디로 말해, 가치투자란 미래가치에 비해 현재 시장가격이 저평가되어 있는 부동산에 투자하는 것을 의미한다. 다시 말해, 미래시점에서 예상되는 부동산 가격을 미리 예측하여 투자하는 것이다. 그럼 확인할 수 없는 부동산의 미래가치를 어떤 기준으로 판단할 수 있을까?
첫째, 주거용 부동산의 가치투자를 판단하는 기준으로, 1) 교육시설이 잘되어 있는 곳을 찾아라 2) 대중교통시설, 특히 전철 역세권을 노려라 3) 주거를 위한 웰빙요건을 갖춘 곳을 찾아라 4) 대형할인점을 주목하라 5) 아파트의 브랜드를 따져라 6) 경제논리에 충실하라 7) 인구유입이 늘어날 것으로 예상되는 지역을 먼저 따져라 등이다.
둘째, 상가의 가치투자를 판단하는 기준으로, 1) 사람들의 시선을 끌 수 있는 곳이어야 한다 2) 접근이 용이해야 한다 3) 소비자들이 항상 필요로 하는 물건을 취급하는 점포가 많아야 한다 4) 인근 지역에 있는 유사 상가의 권리금이 높은 곳이 좋다 4) 현재 인근 지역의 해당 상가와 경쟁이 될 만한 상가가 있는지, 나아가 새로 건축될 가능성이 있는지를 알아본다 등이다.
100% 치고 빠지는 부동산 가치투자전략
부동산 가치투자전략의 핵심은 투자가치 대비 낮은 가격이나 적정가의 부동산에 투자하는 것이다. 가치 있는 부동산을 판단하는 눈은 하루아침에 만들어지는 것이 아니다. 이 책의 저자는 요즘처럼 불안한 부동산 시장에서 100% 치고 빠지는 부동산 가치투자전략을 냉철하게 제시하고 있다.
1) 부동산 투자자는 끊임없이 저평가 부동산을 찾아다녀야 한다.
일찍 일어나는 새가 먹이를 잡아먹듯, 부동산 재테크 역시 부지런하지 않으면 안 된다. 부지런히 발품을 팔아 투자하고자 하는 지역에서 저평가 된 부동산을 찾아라, 아무리 불황이라도 저평가된 지역은 있다.
2) 부동산 가격에는 정가가 없다는 점을 활용하라
일물일가의 법칙(一物一價)이 존재하지 않는 것이 부동산이다. 하지만 부동산의 가치평가에 따라 정가가 정해진다는 것을 숙지해야 한다. 그렇다면 가치평가에 맞는 부동산의 정가를 예측하고 투자하는 방법은 무엇일까?
3) 부동산 가치평가에도 법칙이 있다.
첫째, 부동산에도 원판불변의 법칙(자연적 특성)이 존재한다. 부동성, 부증성, 영속성이 바로 그것이다. 이 법칙을 일단 명심하라. 둘째, 부동산 가꾸기 나름이다(인위적 특성). 용도의 다양성, 합병 및 분할의 가능성, 가변성을 활용하라. 셋째, 부동산 가격은 움직인다. 수요와 공급의 원칙, 대체의 원칙, 최유효이용의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증·체감의 원칙, 수익배분의 원칙 등이 있다.
4) 부동산의 현재가치와 미래가치를 평가하기
첫째, 부동산을 가짐으로써 발생되는 현금의 소득과 지출을 분석해야 한다. 둘째, 효율적인 부동산 재테크는 화폐의 시간적 가치를 제대로 분석하여 활용하는 데 있다. 셋째, 토지의 미래가치를 평가하기 위해서 토지 관련 법률을 먼저 이해해야 한다.
그 외 부동산 가치평가를 위한 방법 이해하기 편에서는 시장가격을 기초로 한 부동산 가치평가를 거래사례를 비교하면서 정리했으며, 원가를 기초로 한 부동산 가치평가, 미래 수익을 기초로 한 부동산 가치평가를 분석하는 방법을 마련했다. 또한 부동산 가치평가에 대한 실제 활용 편을 마련하여, 지금 내가 구입하려는 집의 가격은 적절한 것인지, 땅값은 적절한 것인지, 수익을 위한 투자하는 부동산 가격은 적절한 것인지를 실제 사례와 분석을 통해서 활용하는 방법을 제공하고 있다.
