“제주 땅, 이제는 아무 땅이나 오르지 않는다고?”
‘2025년 제주특별자치도 도시기본계획 등을 알면 제주 토지시장의 미래가 보인다!
한국인이 가장 살고 싶은 도시 2위 제주, 전국 공시지가 상승률 1위 제주 토지,
지금 제주 토지에 투자해도 기회는 다시 온다!
아침저녁으로 옥빛과 쪽빛, 은갈치빛과 선홍빛 등으로 물드는 바다, 어머니 젖가슴처럼 포근한 한라산과 오름들, 제주의 아름다운 마을 풍경이 펼쳐지는 올레길, 태초의 향기들을 품은 듯한 나무와 숲…. 제주는 그것을 보는 각도에 따라 아름다움이 달라지는 다면체이다. 그 어느 곳에 눈을 돌려도 아름다운 풍경이 펼쳐지는 곳이 바로 제주이다.
자연환경이 아름답기로 유명한 제주에서 많은 사람들이 살고 싶어 한다. 제주에는 이효리 등 유명인뿐만 아니라 일반인들도 살고 싶어 한다. 한국갤럽에 의하면 제주는 우리나라 국민들이 가장 살고 싶은 도시 2위(1위는 서울)이다. 게다가 지난 몇 년간 제주의 유입인구는 꾸준히 늘고 있다. 앞으로 우리나라는 저출산·고령화로 인구가 크게 줄어드는 인구절벽을 맞을 것이지만 제주는 예외이다. 통계청이 발표한 ‘2015~2045년 장래인구추계 시도편’에 따르면 제주 인구는 2045년까지 현재보다 34.2% 증가할 것이다.
이처럼 제주에서 살고자 하는 이들이 늘면서 제주 토지를 사들이는 사람이 크게 늘었다. 또 투자 목적으로 제주 토지를 사들이는 가수요까지 붙자 2~3년 사이에 적게는 두세 배, 많게는 수십 배까지 지가가 올랐다. 지난 2년간 제주 공시지가 상승률은 전국 1위를 차지했고, 최근 들어 상승세가 꺾이기는 했지만 제주의 공시지가 상승률은 여전히 전국 1위다. 게다가 제주에는 제2공항과 제주신항, 신화역사공원 등 2025년까지 개발호재가 많다.
하지만 이제는 모든 제주 토지가 성공을 보장하지는 않을 것이다. 제주 시내와 해안 지역은 물론 읍면 지역의 중산간까지 땅값이 크게 오르자 제주 지자체에서 공공하수관 의무화와 토지분할 제한 등 여러 규제를 가하고 있어서, 투자 리스크가 따르기 때문이다. 따라서 이제는 안전하면서 수익률 높은 토지에 투자해야 한다.
이 책은 ‘2025년 제주특별자치도 도시기본계획’과 제주 각지의 건축현황도 등을 토대로 미래가치가 뛰어난 지역을 선별했고, 제주 특유의 부동산 규제를 피할 수 있는 안전한 땅들을 소개했다. 또 오랫동안 제주 현지에서 전문 투자자로 활동한 저자의 경험을 바탕으로 실제 시장에서 외지인뿐만 아니라 제주 현지인들에게도 인기 있는 지역을 소개했다.
이 책은 제주 부동산 투자자의 필독서로 자리매김한 책 『집 없어도 제주 부동산 사라』의 저자 차경아가 지은 책이다. 저자가 직접 만난 사람들이 어떻게 토지 매입부터 현지 정착에 성공하게 되었는지를 생생히 소개했고, 제주에서 살아가면서 부딪칠 수 있는 문제점들까지 파헤쳤으며, 육지 부동산과는 달리 복잡하고 까다로운 제주 토지 매입 및 건축 요령까지 담아냈다. 뿐만 아니라 제주 곳곳을 현장답사하는 형식으로 유망 지역까지 소개하고 있다. 이 책은 인생의 제2막을 위해 제주에 정착하려는 이들과 높은 수익률을 올리고 싶은 이들 모두에게 유용한 생생정보를 담았다.
8·2부동산대책과 효리네민박 방송 이후 되살아나는 제주 토지시장
제주 토지시장의 재상승기가 시작된다!
지난 몇 년간 제주 지가는 크게 올랐다. 국토교통부에 따르면 2017년 1월 1일 제주도의 평균 공시지가는 전년 대비 19% 상승해 전국 1위 상승률을 나타냈다. 이는 2위인 부산시의 상승률(9.67%)보다 두 배 가까이 높은 수치이며, 2016년에 이어 또다시 전국 1위 상승률이다.
하지만 2017년부터 제주 토지시장은 다소 주춤해졌다. 2017년 1분기 제주도에서는 총 2만 105필지(1,741만 6,000㎡)가 거래되어 2016년 1분기(2만 491필지, 2,395만㎡)에 비해 거래 필지 수는 1.88%, 거래 면적은 27.28% 감소했다. 그래서 ‘제주 토지 투자가 이제는 늦지 않았나’ 생각하는 사람도 많다.
그러나 실제 토지시장에서는 이미 제주 토지를 매입한 사람들이 제주 토지를 추가 매입하기 시작했다. 시장을 한발 앞서 읽고 투자하는 고수들은 가격 상승세가 주춤해진 지금을 투자 타이밍으로 본다. 왜냐하면 지금이야말로 제주 토지에 재투자할 수 있는 절호의 기회로 보고 있기 때문이다. 지금 제주 지가는 대세상승기인 2015년과 2016년에 비해 상승세가 둔화되었지만 가격이 떨어지기는커녕 오히려 오르고 있고, 제주 지가는 한 차례 숨 고르기를 마치면 또다시 상승할 것이다. 최근 국토교통부가 발표한 8·2부동산대책 이후 주택 대신 토지에 투자하려는 사람이 늘기 시작했고, JTBC의 인기예능 ‘효리네민박’ 방송 이후 제주 토지에 대한 관심도 다시금 늘기 시작했다. 실제로 최근 들어 이 책의 저자 차경아는 거액투자자와 유명 연예인 등 여러 고객에게 투자상담을 의뢰받는 경우가 부쩍 늘었다. 따라서 거주를 목적으로 하는 실수요자들뿐만 아니라 높은 수익률을 기대하는 투자자들이 또다시 제주로 몰려들 것이다.
제주 토지의 재상승기는 조만간 시작될 것이다. 현재 제주 토지시장이 주춤해진 가장 큰 이유는 과열된 투기양상을 억제하려는 여러 규제 때문인데, 이러한 규제는 오히려 제주 토지 공급을 수요에 비해 크게 줄이므로, 제주 토지의 희소성은 증가할 것이다. 그로 인해 지가가 오를 것이다. 게다가 제주에는 제2공항과 제주신항 등 여러 개발호재가 있다. 또 제주 유입인구가 갈수록 늘어나고 있는 점도 눈여겨봐야 한다.
이미 지가가 오른 도시 지역보다는 저평가된 읍면 지역에 주목하라!
저자와 함께 현장답사하면서 안전하고 수익률 높은 토지를 선별해 투자하라!
제주에서는 같은 지역의 토지를 구입했더라도, 어떤 투자자들은 수십 배로 가격이 올라 막대한 수익을 올리기도 하지만 어떤 투자자들은 시세보다 높은 가격으로 토지를 사서 심각한 피해를 보기도 한다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 철저한 현장답사가 필요하다. 날씨가 화창한 날에 땅을 보면, 제주의 아름다움과 버무려져 어느 땅이든 대부분 첫눈에 반해 버린다. 하지만 이렇게 들뜬 기분을 차분히 가라앉히고 신중히 생각해 볼 필요가 있다. 해당 지역의 입지 조건과 투자 가치는 어떠할지 살펴야 하고, 다른 지역의 땅과 비교할 때 어떤 장단점들이 있는지도 따져봐야 한다. 또 해당 토지에 어떤 건축들이 가능한지 따져야 하고, 상하수도와 전기는 들어올 수 있는지, 도로와는 얼마나 접하고 있는지, 공항 혹은 시내와의 거리는 어느 정도인지 등도 살펴야 한다.
그러나 대부분의 개인투자자들은 이러한 점들을 속속들이 헤아려보는 것을 어려워한다. 그래서 이 책의 제2부에서는 저자와 함께 현장답사하는 형식으로 제주 곳곳을 돌아보면서 지역별 특성과 유망 지역들을 소개했다.
이 책의 저자는 객관적인 근거자료를 토대로 제주 토지시장을 전망하는 것으로 유명하다. 저자는 “앞으로 제주 토지는 2017년 4월에 발표된 ‘2025년 제주특별자치도 도시기본계획’에 따라 명암이 갈릴 것”이라고 말한다. 앞으로 제주는 4대 핵심권역(제주시 동 지역, 서귀포시 동 지역, 신화역사공원 및 영어교육도시, 제2공항 주변 지역)을 중심으로 개발될 것이다. 『돈되는 제주 땅은 따로 있다』는 이러한 개발계획을 토대로 새로 증설되는 교통망과 전문가들 사이에서만 공유되는 건축현황도 등을 고려해 유망 지역을 소개했다. 이 책에서 소개하는 유망 지역은 신제주의 천마목장 인근 지역, 구제주의 봉개지구 인근 지역, 애월읍의 광령초등학교 인근 지역, 대정읍의 구억리 지역, 성산읍의 농공단지입구 사거리 인근 지역 등이다.
한편 이 책은 이미 지가가 상당부분 오른 도시 지역보다 읍면 지역이 유망하다고 말한다. 제주에서 살고 싶어 하는 사람들 중 상당수가 번잡한 도시보다는 한적한 읍면 지역에서 전원주택을 지어 살고 싶어 한다. 하지만 읍면 지역에는 건축 가능한 토지가 부족하다. 따라서 제주 읍면 지역의 지가는 큰 폭으로 오를 것이다.
토지 매입부터 건축까지,
제주 토지를 매입하기 전에 꼭 알아야 할 모든 것!
단순히 아파트 한 채를 매입하는 경우와 달리 제주에서 토지를 매입하고 건축 등을 할 때에는 여러 복잡한 문제들과 부딪힐 수 있다. 이 문제들은 친절한 중개업자나 건축사 등의 전문가들을 만나면 해결될 수도 있지만 그렇지 않은 경우에는 나중에 큰 문제가 될 수도 있다. 그래서 이 책의 제3부에서는 토지 매입부터 건축까지, 제주 토지를 매입하기 전에 유의해야 할 점들을 소개했다.
제주 토지를 매입할 때에는 우선 제주특별법을 고려해야 한다. 제주에는 ‘국토법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)’에서 정한 법률 이외에 제주에만 존재하는 ‘특별법’이라는 까다로운 규정이 별도로 있다. 제주도에서는 조례로 ‘절대보존지구’, ‘상대보존지구’, ‘관리보존지구’의 3개 지역으로 세분하여 이를 ‘보전지역지구’라고 정하고 있다. 그중에서 ‘절대보전지구’ 및 ‘상대보존지구’에서는 건축 행위가 거의 불가능하다. 제주도에서는 도시 지역을 제외하고 거의 모든 지역에서 이 규정이 적용되고 있다. 따라서 이와 관련된 규제 여부를 미리 알아두어야 훗날의 피해를 예방할 수 있다.
또 토지이용계획에 ‘문화재보존영향 검토구역’이라고 나와 있으면 심각한 상황에 처할 수도 있으니 조심해야 한다. 한림읍 협재리와 금능리 일원은 협재굴·쌍용굴·황금굴·소천굴·초깃굴·한들굴 등 많은 용암동굴이 산재하고 있는 지역이다. 또 구좌읍 일부 지역과 표선면 일부 지역도 동굴지대에 속한다. 매수하려는 토지가 ‘문화재보존영향 검토구역’이면 해당 읍면 사무소 문화재예술과에 반드시 문의해 건축이 가능한지를 확인해야 한다. 건축이 가능하다고 해서 절차를 밟아 건축 행위를 하다가도 새로운 동굴이 추가로 발견될 경우에는 모든 건축 행위를 중단해야 한다.
한편 2017년 4월에 제주도 지자체는 공공하수관 연결을 의무화시켰다. 이에 따라 표고 300m 이상의 지역에서는 취락지구에서 직선거리 300m까지의 지역에서만 연면적 300㎡까지의 건축물만 허용해 준다. 또 제주 지자체는 2016년 2월 5일부터 토지분할을 규제하고 있다. 이에 따라 농지를 2,000㎡ 미만으로 분할할 경우에는 토지를 소유한 지 1년이 경과한 이후에야 2필지 이하로만 분할할 수 있게 되었다.
이와 같은 규제가 늘어나면서 이미 도로와 상하수도 등의 기반시설을 갖춘 읍면 지역 마을의 토지에 대한 수요가 늘 것이다. 이 책은 이러한 토지는 수요에 비해 부족하므로, 미래가치가 뛰어나다고 말한다.
