밑바닥부터 시작하는 부동산 경매

개념부터 용어까지 어려운 것투성이인 경매, 초보자도 경매 투자에 성공할 수 있을까? 부동산 경매를 해서 돈 번 사람이 많다는데, 어떻게 하면 경매 투자로 성공할 수 있을까? 부동산 투자자로서, 그리고 교육현장에서 경매 전문가로 활약 중인 저자는 누구나 조금만 노력하면 입찰해볼 만한 실력을 키울 수 있다고 말한다. 경매 지식이 생소하기는 하지만 낯설기에 어려운 것이지 내용 자체가 어렵지는 않기 때문이다. 투자자에게 부동산 경매는 돈을 벌기 위한 도구일 뿐이지 학문이나 지식이 아니다. 투자자 입장에서 꼭 알아야 할 규칙만 알면 된다. 굳이 다른 내용까지 익히느라 골치 썩일 이유가 없다. 전체 민사집행법 중에 투자자가 알아야 할 부분은 대략 10% 정도밖에 안 된다. 심지어 그 10%도 완벽하게 알고 시작하지 않아도 된다. 기본적인 규칙만 알면 큰 문제없이 부동산 경매를 할 수 있고 돈 벌 기회도 가질 수 있다. 이 책이 경매 초보자를 위한 최고의 길잡이가 되어줄 것이다. 부동산 경매 고수와 함께하는 경매 투자의 첫걸음! 우리나라 사람들의 자산 중 부동산의 비율은 75%에 달한다. 지금의 부를 이루는 데 우리나라는 부동산의 영향이 절대적이었다는 말이다. 그 비율이 줄어든다 해도 앞으로도 계속 부동산은 우리에게 가장 중요한 자산일 것이다. 이렇듯 부동산 투자는 우리에게 필수적인 재테크 수단이 되었다. 그중에서도 경매는 가치 있는 부동산을 저렴한 가격으로 얻을 수 있는 매력적인 투자방법이다. 부동산 경매 고수인 저자는 부동산 경매를 밑바닥부터 시작하는 생초보들에게 전하고 싶은 조언을 이 책에 아낌없이 담았다. 때로는 경매를 두려워하는 사람을 위한 독설도 서슴지 않는다. 경매는 용어가 어렵고 절차도 복잡한 데다 명도처럼 사람을 직접 만나 해결해야 할 일이 많아 겁난다고 느끼는 사람이 많다. 끊임없이 부동산 투자를 하며 활발한 강의활동을 펼치고 있는 저자는 처음에만 어려울 뿐, 누구나 조금만 공부하면 충분히 경매 투자를 할 수 있다고 강조한다. 생전 처음 경매를 시작하는 사람들을 위한 최소한의 경매 지식 이 책에는 경매 부동산에 투자하기 위한 기본적인 개념과 용어, 서류 검토, 진행절차, 권리분석의 기본 기준, 낙찰과 소유권이전, 명도를 위한 협상 등 꼭 필요한 최소한의 지식만 골라 담았다. 그래서 복잡하다고 생각했던 경매에 대한 최소한의 지식을 습득하기에 안성맞춤이다. 항상 마음만 먹고 경매 투자를 시작도 하지 않았다면 지금 당장 이 책을 펼쳐보자. 저자가 날리는 독설을 읽다 보면 정신이 번쩍 들어 어느 샌가 경매 공부에 몰입해 있는 자신을 발견할 것이다. 책 속으로 부동산 등기사항전부증명서의 경우를 보면, 등기에 관한 내용은 등기소에서 관리한다. 등기소는 법원 소속이다. 그리고 법원은 사법부 소속이다. 사법부는 국가기관이므로 부동산 등기사항전부증명서는 국가에서 직접 관리· 감독하는 서류다. 이 증명서는 필요한 사람이라면 누구나 각 지역 등기소나 무인발급기 혹은 ‘대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)’에서 발급받을 수 있다. 건축물대장과 토지대장은 각 지방자치단체에서 만들고 관리· 감독한다. 지방자치단체는 주민들의 업무 편의를 위해 행정업무의 일부를 지역별로 독립적으로 운영하는 공공단체의 성격을 지닌다. 따라서 행정부와 같은 역할을 하는 것으로 볼 수 있다. 관련 서류는 시청, 군청, 구청 및 무인발급기 혹은 ‘민원24(www.minwon.go.kr)’ 사이트에서 발급받을 수 있다. _41쪽 부동산 경매에서는 인수해야 하는 권리와 말소되는 권리를 명확히 파악하고 투자를 해야 손해를 입지 않을 수 있다. 자칫 권리분석을 잘못해 인수해야 하는 권리를 말소되는 것으로 알고 투자한다면, 결국 인수해야 하는 그 권리로 인해 막대한 손해를 볼 수도 있고 보증금을 포기해야 하는 경우도 생길 수 있다. 그러므로 권리분석은 항상 신중하게 최선을 다해야 한다. 권리분석의 기본이 되는 말소기준권리는 부동산 등기사항전부증명서에 등재된 접수일을 기준으로 분석하므로 이 서류는 부동산 경매에서 가장 중요한 참고자료가 된다. 이것만 제대로 볼 줄 알아도 권리분석의 절반은 끝낸 것과 같다. _114쪽 최우선변제권은 순위에 상관없이 다른 권리자보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리를 말한다. 최우선변제권은 소액 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여하는 권리이므로 임차인의 모든 보증금을 돌려주는 것은 아니다. 「민사특별법」상 지역마다 최우선변제금액이 정해져 있어서 그 한도 내의 보증금으로 계약한 임차인의 보증금 중 일정액에 대해서만 우선적으로 돌려주게 된다. 최우선변제권은 대항력만 가지면 되고 확정일자를 필요로 하지는 않는다. 최우선변제권은 임차인이 임대한 주택에 설정되어 있는 최선순위 담보권이 언제 설정되었는가를 기준으로 소액 보증금 범위를 정하고 그 범위 안의 보증금액으로 계약한 임차인에 대해서만 지역별로 일정액의 최우선변제금을 다른 권리자보다 우선해서 돌려준다. 따라서 임차인이 임대하는 주택에 근저당 등의 담보권이 설정되어 있을 경우 해당 담보권이 최근에 설정된 것일수록 좋다. _121~122쪽 집행관은 경매가 진행되는 부동산을 방문해 부동산의 종합적인 현황을 조사하게 된다. 이때 임차인의 유무도 조사 대상이 된다. 임차인이 대항력(주택의 인도+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받아서 우선변제권이 있다면 그 순위에 따라 배당에 참여해 보증금을 돌려받는다. 이후 부동산 등기사항전부증명서상의 말소기준권리보다 늦은 후순위 임차인은 보증금을 다 돌려받았는지를 불문하고 말소되므로 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 후순위 임차인은 낙찰자에게 대항하지 못하는 것이다. 다만 선순위 임차인은 배당에서 다 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자에게 받을 수 있다. 즉 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 또한 대항력은 있으나 확정일자가 없거나 늦어서 배당에 참여하지 못한 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 전액 인수해야 한다. 따라서 임차인에 대한 권리분석은 아주 주의 깊게 실시해야 한다. 159~160쪽 경매에 참여해 낙찰을 받으면 낙찰받은 이후 15일째 되는 날부터 잔금을 낼 수 있다. 잔금은 기한이 있는데 통상 매각허가결정일로부터 4주 안팎의 잔금 납부기간을 준다. 그 기간 안에 잔금을 내면 경매 부동산은 낙찰자의 소유가 된다. 그리고 자신의 소유라는 걸 문서로 만들기 위해 등기를 한다. 이때 은행에서 대출을 받으면 은행 측 법무사가 대출에 대한 근저당권을 설정하면서 자신의 명의로 등기이전도 같이 해준다. 대출을 받지 않는 경우 개인적으로 법무사에게 등기를 의뢰하는데 취득세 등의 세금을 제외한 법무사 수수료는 보통 20만~30만 원 선이다. 법무사 보수 기준이 있어서 낙찰받은 부동산의 금액이 클수록 법무사 수수료도 비싸지는데, 부동산의 가격이 비싸다고 일이 더 많아지는 것도 아니어서 통상 수수료는 협의해 정한다. 소수지만 대출받지 않는 투자자 중 일부는 직접 등기를 이전하기도 한다. 크게 어려운 건 없고 인터넷을 뒤져보면 셀프등기 방법이 많이 나와 있어서 개인이 할 수도 있다. _197쪽 최소의 비용으로 최대의 효과를 내고 싶다면 이것 3가지만 기억하면 된다. 이 3가지가 제대로 되지 않으면 소탐대실이 될 수 있다. 먼저 도배와 장판이다. 벽지는 집안의 내부 분위기를 좌우한다. 그러니 지저분하지 않다고 하더라도 분위기 전환을 위한 교체는 필수라고 할 수 있다. 가능하면 밝은 색으로 바꾸는 게 좋고 자재는 눈치 볼 필요 없이 그냥 싼 것을 사용하면 된다. 장판도 마찬가지다. 밝은 색의 벽지와 장판은 집 안을 넓게 보이게 만드는 효과도 있다. 그러니 지금 당장 괜찮다고 비용을 아끼려고 하지 말고 오래 쓸 수 있도록 웬만하면 교체하는 것이 좋다. 둘째로 싱크대 부분이다. 깔끔하고 새것 같다면 문제없겠으나 그게 아니라면 웬만하면 교체하는 것이 좋다. 돈을 아끼기 위해 노후한 싱크대에 시트지만 붙여서 마감하는 사람들도 있기는 하지만 완전 교체하는 것과는 큰 차이가 날 수밖에 없다. 마지막으로 화장실이다. 타일, 욕조, 거울, 세면대, 변기 등의 때는 치명적이다. 노후화되어 있다면 돈이 들더라도 전부 새로 교체하는 게 좋다. _229~230쪽