월세투자자는 바보투자자다

일본인들은 오래전부터 월세수입이 주택담보대출 상환원리금을 내고 돈이 남아도, 거주용 아파트는 물론 모든 수익성 부동산 즉 월세용 부동산에도 투자하지 않는다! 왜 그럴까? 이런 경우라면, 한국에서는 잘한 월세투자라고 자랑하고 또 자랑할 텐데… 지금부터~10년 이상의 한국의 모든 수익성 부동산의 운명은? 이제 이번 마지막 파동을 끝으로, 월세투자는 이제 꿈도 꾸지 마라! 이 책은 지금부터~향후 10년 이상의 한국 자산 시장 특히 월세용 부동산의 미래 예측과 투자 회수 요령에 관한 지침서이다. 즉, 모두 다 살아남을 핵심 전략을 제시한 책이다. 국내 최초로, 오피스텔, 원룸, 상가주택, 아파트 등 모든 수익성 부동산의 수익성을 철저히 분석한다. 이번의 쌍봉세대+60대의 월세투자용 아파트 구매 러시 이후에는 이를 사줄 다음 인구층이 없다. 장차 베이비부머 자식들인 에코부머는 양 가정에서 상속으로 자기 보유분을 합쳐 아파트를 3채씩 보유하게 된다. 따라서 재건축이 불가한 1기, 2기 신도시에 이어 3기 신도시는 일본의 다마신도시처럼 텅 빈 노인의 도시가 된다. 일본을 보고 한국을 읽어라! 도심회귀(Return)현상은 지속된다! 이제 우리나라도 롱텀 디플레이션(Long Term Deflation)시대 7년차에 진입했다! 일본에서는, 한때 유행했던 수익성 부동산에의 몰입투자는 더 이상 없다! 한국에서, 한때 유행했던 수익성부동산에의 갭(Gap)투자 열풍은 이번이 끝이었다! 이제 나오는 자만이 살아남는다. 일본인들은 더 이상 월세투자를 하지 않으며, 집도 사지 않는다. 일본의 3040. 그들은 월세로 살기를 선호하며, 밸런스형 해외 펀드에만 투자한다. Why? 그들은 월세수입이 은행 대출금의 상환원리금을 넘어서도 월세투자를 하지 않을까? 그 이유를 분석하며, 한국도 이렇게 되는 이유를 설명한다. 한국에서도 월세투자를 즉시 멈추고, 이젠 월세투자에서 철수해야 한다. 월세수입이 있어도 매월 은행차입금에 대한 상환액에도 못 미치면, 바로 흑자부도로 연결된다. 그 결과는 바로 흑자부도→깡통월세→월세파산으로 이어진다. Leverage 효과를 극대화하기 위해 은행차입금+전세제도를 활용한 갭투자는 부동산 폭락으로 결국에는 전세파산으로 귀착된다. 아파트 대세 하락 시의 원리금 동시상환제도는 월세투자, 전세투자를 위험에 빠뜨리게 된다. 모두 무차별적인 갭(Gap)투자가 원인이다. 이제는 갭투자가 아주 위험하다! 이제 Deleverage시대가 온다. 이제 수익성 부동산의 월세투자는 끝이다. 즉, 월세투자자는 바로 바보투자가가 된다. 오피스텔, 상가, 아파트, 원룸, 일본판 서브리스(Sublease) 형태인 분양형 호텔 등등 전부 월세파산, 전세파산의 문턱에 들어서 있다 미리 대처하고, 대비해야만 한다. 대안 없는 수익성 부동산의 수익성 분석은 무용지물이다. 월세보다 더 좋은 대안들 3~4가지도 소개한다! 흑자부도, 월세파산, 전세파산에 대비할 대체상품들을 소개한다. 한동안 유행했던 갭투자. Gap투자의 후폭풍… 월세파산! 전세파산! 이어진다. 이제 겨울이 오고 있다! 바로 1~2년 뒤다. 그는 이제 월세투자는 꿈도 꾸지 마라!고 말한다. 그는 3기 신도시는 일본의 텅 빈 다마신도시가 된다고 주장한다. 그는 또한 절대빈곤 세대가 아닌 한국의 젊은이들은 인터넷 기반 사업을 창업해야 한다고 주장한다. 세계 인터넷 사용 인구는 전 세계인구 73억 명의 43%, 31억 명을 겨우 넘긴 상태이기 때문이다. 진정한 부자가 되려면 Worldwide한 인터넷 사업을 창업하여 IPO를 통해 창업자이윤을 챙겨야 탄생한다고 주장한다. 또한 어느 나라가 환율조작국으로 지정된다면 ‘아파트/주식을 사야 할까? 팔아야 할까?’를 명쾌하게 증거를 들어 설명한다. 저자 손대식(前 KBS 교양전문 프로듀서)은 개발경제 시절 우리나라 방송일선에서 30년을 근무한 지금은 은퇴한 방송 전문가이자 전문 투자자이다. 한마디로 저자는 68세의 돌아온 노병이지만 재테크 관련 서적의 리포트 내용은 오히려 젊은 전문가들보다도 참신하고 혁신적이다. 항상 새로운 시각을 선물한다. 그래서인지 저자의 책들은 주 독자층은 30~40대다. 공영방송인 KBS의 교양 전문 PD로서 그의 프로그램을 통해서 만났던 수많은 각 분야 전문가들을 통해 얻은 간접지식과 약 50년간의 직접 투자경험과 연구를 통합하여 그의 3번째 재테크 책: 《월세투자자는 바보투자자다 (부제: 자식들에게만 전해주는 Gap투자 후폭풍… 월세파산! 전세파산!)》을 냈다. 저자의 글은 항상 힘이 넘친다. 그만큼 자신 있는 새로운 내용들과 생각하지도 못했던 시각을 제공하기 때문이다. 일본은 늘 우리보다 25년 정도를 앞서가는 나라였다. 이들은 우리보다도 먼저 수익성 자산으로의 몰입 투자와 몰락과정을 거쳤다. 이제 이들은 일반주택은 물론 수익성 부동산에 대한 투자 즉 월세투자를 하지 않는다. 일본의 토지신화는 30년 전인 옛날에 끝났다! 한국의 토지신화는 쌍봉세대의 주택구입 직후인 이번이 끝이다! 티핑 포인트(Tipping Point)를 찾아라! 한국의 5세 연령별 인구분포를 활용해 마지막 급등기도 예측해 준다. 이 저서는 디테일하면서도 개략적인 시각으로 수익성 자산에 대한 투자의 옳고 그름과 향후 추이를 분석한 최초의 책이다. 한마디로 수익성 부동산의 수익성의 장래를 분석·해설한 책이다. 이 한권의 책으로 수익성 자산으로의 투자행렬 즉 월세 투자를 멈추고 빠져 나오는 계기가 되어야 한다. 수익성 부동산에의 투자와 그 결과치인 미래를 ‘일본을 통해서 한국을 미리 내다보자’가 이 저서의 목표이다.